Методы оценки коммерческой недвижимости

Методы оценки коммерческой недвижимости

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей. Оценка коммерческой недвижимости нужна, например, для купли-продажи, учета объекта в уставном капитале компании или же для принятия управленческих решений. Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости, сравнительный и доходный подходы.

Данные глобальные подходы к оценке включают в себя несколько из методов, позволяющих оценить выгоду от покупки объектов, учитывая разные критерии. Особенности оценки зданий, сооружений определяются их индивидуальными характеристиками. Независимая оценка зданий и сооружений позволяет обеспечить полное понимание перспектив покупки и определить способы использования здания, которые обеспечат владельцу максимально возможный доход.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости предлагает определить величину восстановительной стоимости или стоимость полного замещения здания, учитывая его износ. В восстановительной стоимости учитываются все издержки на возведение абсолютного аналога этого же здания, с применением одинаковых материалов, конструкций, технических особенностей и т. д.

Его применение можно разделить на четыре этапа:

1. Сначала рассчитывается реальная цена на участок земли с учетом максимально эффективного способа его использования.
2. Далее определяется стоимость восстановления здания.
3. Затем выявляются различные виды износа здания, его обесценивания или функционального устаревания.
4. И, наконец, итоговая стоимость рассчитывается увеличением стоимости участка на сумму восстановительной стоимости.

Этот подход зарекомендовал себя, как один из самых точных и достоверных при анализе только что построенных объектов, объектов, строительство которых еще не завершено, и инвестиционных проектов. Однако, его использование не всегда оправдано – определение стоимости затратных подходом не всегда показывает корректные результаты, для оценки доходоприносящих объектов недвижимости, для которых можно применить множество других методов оценок коммерческой недвижимости.

Сравнительный метод к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает сравнение здания, которое подлежи оценке, с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых известна. Его основу составляют два принципа:

1. Спрос и предложение – принцип, позволяющий связать потребность в данном объекте недвижимости с ограничением предложения ему подобных на рынке.
2. Принцип замещения – разумный покупатель не заплатит за товар сумму большую, чем за такой же товар при условии их одинаковой полезности.

Преимуществом этого подхода является точный учет изменений финансовых условий и не только ситуацию на рынке недвижимости, но и состояние в экономики страны в целом. Данный подход возможно применять практически ко всем объектам, информация о продажи которых есть на рыке, но необходимо не забывать, что точных копий объектов на рынке крайне мало, поэтому необходимо делать соответствующие корректировки при оценке коммерческой недвижимости. Однако, многое зависит и от стабильности и активности рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ метод валового рентного мультипликатора;

⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

• Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
• информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
• вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
• производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

• определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
• рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
• годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

• Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
• определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
• определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

• расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
• расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
• расчет износа;
• расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

• определить прогнозный период получения доходов;
• сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
• произвести дисконтирование денежных потоков;
• выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
• рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
• сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

• определить чистый доход от использования объекта;
• определить чистый доход от продажи объекта;
• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Симонова Наталья Юрьевна

В Российской Федерации достаточно слабо в настоящее время развита методологическая база оценки недвижимости . В данной статье рассматриваются различные методологические подходы к оценке недвижимого имущества, поскольку только одновременная оценка с использованием различных подходов дает возможность определить реальную стоимость имущества

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Симонова Наталья Юрьевна

METHODOLOGY FOR DETERMINING THE VALUE OF COMMERCIAL REAL ESTATE

The Russian Federation is rather weak now developed methodological framework of real estate valuation . This article discusses the various methodological approaches to the assessment of real property, as only simultaneous estimation using different approaches makes it possible to determine the real value of the property

Текст научной работы на тему «Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости»

УДК 332.62© Н.Ю.Симонова

Н.Ю. Симонова МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В Российской Федерации достаточно слабо в настоящее время развита методологическая база оценки недвижимости. В данной статье рассматриваются различные методологические подходы к оценке недвижимого имущества, поскольку только одновременная оценка с использованием различных подходов дает возможность определить реальную стоимость имущества.

Ключевые слова: оценка недвижимости, затратный подход, методы оценки, сравнительный подход, доходный потенциал.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности. В современных условиях государство начинает разрабатывать эффективные методы оценки, пытаясь адаптировать многообразный опыт западных стран к российским особенностям и реалиям [1].

Объективная оценка активов необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство. Рынок жилья в современных условиях развивается достаточно быстро. Более медленно вовлекается в оборот коммерческая недвижимость, что является одной из важнейших проблем в развитии национальной экономики.

Коммерческая недвижимость – это доходная недвижимость, то есть недвижимость способная приносить доход. Приносящая доход собственность обладает рядом характеристик, которые представляют собой вызов профессионалам, работающим в сфере недвижимости. К этим характеристикам относятся конфигурация доходов, будущие изменения стоимости, комплексные финансовые, правовые и налоговые последствия, а также факторы риска и рынка.

Перед оценщиком в ходе определения стоимости объекта недвижимости стоит ряд задач, которые ему необходимо решить.

Во-первых, рынок коммерческой недвижимости на данный момент является активно развивающимся сегментом рынка недвижимости, непрерывный рост цен на подобные объекты заставляет осторожно подходить к оценке коммер-

ческой недвижимости и максимально корректно учитывать будущие денежные поступления в условиях постоянно возрастающего спроса.

Во-вторых, в достоверной оценке объектов коммерческой недвижимости заинтересован не только собственник, но и потенциальный приобретатель, стремящийся оптимизировать затраты в предстоящей сделке.

Кроме того, объект недвижимого имущества является на текущий момент наиболее привлекательным объектом залога для кредитных учреждений, что создает потребность в независимой оценке данных активов.

Ценообразование – непрерывный процесс принятия решений по установлению цены, начиная от постановки целей и заканчивая периодическим пересмотром сложившихся уровней цен исходя из реальной рыночной ситуации [2]. Оценка любых объектов для расчета рыночной или нерыночной стоимости подразумевает применение одного или нескольких подходов к оценке. В современной практике оценки традиционно используются три основных подхода определения стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки, однако, необходимо учитывать, что применение только одного метода оценки ведет к потере качества, хотя и снижает затраты на оценочный процесс.

Затратный подход представляет собой способ определения стоимости на основе расчета совокупности затрат на приобретение земельного участка, строительство нового имущественного объекта, имеющего эквивалентные характеристики или затраты на приспособление уже имеющегося объекта недвижимого имущества для использования с учетом того фактора, что данные затраты осуществляются одномоментно. Основой затратного метода выступает принцип замещения, в соответствии с которым покупа-

тель не будет уплачивать за объект больше, чем он мог бы заплатить при приобретении земельного участка и строительстве аналогичного объекта недвижимости и приемлемые сроки. Такой подход характеризуется высокой степенью объ-

ективности при условии точной оценки затрат на строительство объекта. Технология применения затратного подхода включает в себя этапы, отраженные в таблице 1.

Методы оценки, применяемые в затратном подходе

Методы определения восстановительной стоимости Метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного обследования

Методы определения физического износа Нормативный метод, стоимостной метод, метод срока жизни

Методы определения функционального износа Метод капитализации потерь в арендной плате, метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Методы определения внешнего износа Метод капитализации потерь в арендной плате, метод сравнительных продаж, метод срока жизни

Методы определения полных затрат при составлении смет Ресурсный метод, ресурсно-индексный метод, базисно-индексный метод, базисно-компенсационный метод, метод на основе банка данных о стоимости объектов аналогов

Определим основные из применяемых методов:

1) оценка восстановительной стоимости. Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства оцениваемого объекта, рассчитанная в текущих ценах. Она может определяться как на базе стоимости воспроизводства, так и стоимости замещения. Основной проблемой, стоящей перед оценщиком, в этом случае выступает обоснованный выбор расчета данных стоимостей и, следовательно, соответствующих методик их определения.

Стоимостью воспроизводства является денежное выражение издержек строительства копии объекта на земельном участке в действующих на данный момент времени ценах с использованием аналогичных материалов, строительных стандартов, проектных решений.

Стоимостью замещения признается денежное выражение издержек воспроизведения объекта, который имеет аналогичную функциональную пригодность, что и объект оценки, с использованием действующих стандартов, материалов и дизайна, определенное в текущих ценах.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется следующими методами: сравнительной единицы, разбивки по компонентам, количественного анализа.

2) расчет выявленных видов износа. Износ представляет собой снижение полезности объекта недвижимости за счет различных факторов с истечением определенного периода времени. В ходе эксплуатации объекта происходит постепенное ухудшение его параметров, характеризующих конструктивную надежность зданий и их соответствие текущему использованию. Типы износа классифицируют в зависимости от причин, его вызывающих. Таким образом, износ

подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ – это постепенная утрата технико-эксплуатационных качеств объекта, изначально заложенных при строительстве, под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Под устранимым физическим износом подразумевается такой износ при котором затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым признается износ в случае, когда когда затраты на исправление дефекта оказываются больше стоимости, которая при этом будет добавлена к объекту.

К преимуществам затратного подхода при оценке коммерческой недвижимости можно отнести то, что он позволяет:

– произвести оценку объекта при недостатке рыночной информации, необходимой для применения других подходов к оценке;

– сделать вывод об экономической целесообразности нового незавершенного строительства;

– достоверно оценить недвижимость на закрытых рынках (больницы, музеи, театры и т. д.).

К недостаткам затратного подхода относятся:

– он не учитывает влияние строительного блага, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности;

– затрудняют процесс оценки различия между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.

Сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов оценки стоимости, которая основана на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Учитывая, что сравнительный подход оценки

недвижимости использует данные о сделках на рынке, подход называют рыночным.

На практике отбор аналогов принято осуществлять последовательно по трем уровням:

– функциональное сходство (по функциональному назначению; при наличии многофункциональности аналог выбирается для каждой функциональной части в отдельности);

– конструктивное сходство (по конструктивной схеме, компоновке, составу и однородности элементов);

– параметрическое сходство (по имеющимся технико-эксплуатационным характеристикам и параметрам) [12, с.180].

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе следующие:

1. Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

3. Учет поправок в ценах продаж сопоставимых объектов.

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов, и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для сравнительного подхода очень высока потребность в сборе информации, что иногда затрудняет процесс оценки. Данный подход следует использовать при оценке объектов коммерческой недвижимости, которые имеют достаточное количество аналогов на рынке недвижимости. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования сравнительного подхода:

– не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости (местоположение, физические характеристики и состояние, условия финансирования, время продажи);

– трудность с закрытостью информации о продажах сопоставимых объектов.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

– определение стоимости объекта на основе фактической цены при сделке купли – продажи сходных объектов коммерческой недвижимости с использованием корректировок, которые обеспечивают сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;

– реальное отражение спроса на данный объект коммерческой недвижимости.

К недостаткам сравнительного подхода от-

– игнорирование возможности изменения величины приносимого дохода;

– потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;

– необходимость выполнения сложных корректировок в процессе устранения различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.

Особенностью использования сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости является то, что подбор аналогов осуществляется в зависимости от функционального назначения объекта оценки. Несмотря на то, что общий признак коммерческой недвижимости способность приносить доход, величина этого дохода имеет существенную разницу в зависимости от того, для чего предназначено данное помещение. Данный подход отражает ситуацию в данный момент времени и никак не учитывает изменения, которые могут произойти в будущем, и оказать влияние, как на стоимость объекта оценки, так и на величину потенциального дохода, который данная недвижимость может приносить.

Таким образом, при оценке коммерческой недвижимости в рамках сравнительного подхода, для получения достоверного результата необходимо:

– тщательно изучить тенденции развития рынка недвижимости;

– отобрать аналогичные объекты по назначению, качеству, передаваемым правам, местоположению, физическим характеристикам, площади.

Метод оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом. Применение данного метода основано на принципе ожидания. Инвестор приобретает объект недвижимости ожидая в будущем получить доход от его использования. Так как непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, то стоимость недвижимости рассчитывается как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Преимуществом доходного подхода выступает то, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода. Основным недостатком то, что данный расчет основан на прогнозных данных.

Выделяют следующие этапы процедуры оценки при применении доходного подхода:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

где Аст – средняя ставка аренды объекта оценки;

8 – площадь объекта оценки;

2. Определение потерь от недоиспользования площадей на основе анализа рынка, исчисление действительного валового дохода.

Потери арендной платы наблюдаются за счет неполной занятости объекта недвижимости либо из-за неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Величина потерь рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

мости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

п – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

– средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

Как производится и для чего нужна оценка коммерческой недвижимости, нежилых, торговых, офисных и производственных помещений?

Неверно выполненная оценка коммерческой недвижимости может повлечь недоимку средств при продаже, а завышенная цена не позволит быстро реализовать объект. Какие способы оценки наиболее приемлемы, когда вопрос касается именно коммерческой недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что такое коммерческие объекты недвижимости?

Коммерческие объекты – разновидность нежилых помещений, эксплуатация которых направлена на максимальное получение прибыли.

Недвижимость коммерческого плана чаще всего используется для таких видов функционального назначения:

• торговля – от киосков и бутиков до гипермаркетов;
• офисы (от 20 м2 площадью до многоэтажных деловых центров);
• общепит;
• производственные помещения;
• склады;
• гостиницы, отели, кемпинги и пр.

Разброс коммерческих объектов огромен, это и небольшие помещения для малого бизнеса, и гектары площадей под заводы, фабрики, развлекательные комплексы и т.п. Повышенным спросом пользуются небольшие помещения на первых этажах вторичного жилья, переведенные в нежилой фонд, здесь удобно разместить парикмахерскую, небольшой офис, магазинчик цветов, обувную мастерскую или по ремонту одежды и пр.

Вновь выстроенные помещения отличаются большей степенью комфортности, современностью планировки и отделочных средств, универсальностью применения, но доля новостроек в нежилом секторе невелика.

Оценивать коммерческие объекты намного сложнее, чем жилые, поэтому не всегда удается попасть «в яблочко». Существуют разные способы оценки нежилого помещения. Подробнее об этом далее в статье.

Способы оценки коммерческой недвижимости

Для оценки коммерческих помещений применяют такие способы:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Сравнительный метод, идеально подходящий для работы с типовыми, серийными жилыми объектами, при оценке нежилых помещений коммерческого типа хороший результат дает не всегда. Этот метод позволяет применить только что проданный объект с похожими характеристиками, расположенный в том же районе, в качестве аналога. Однако идентичных объектов в одной зоне расположения встречается мало, к тому же, одинаковое целевое использование – малоперспективная идея по поиску подобных в одной зоне.

Поэтому иногда оценщики привязываются к затратному методу, который тоже к высокоточным не относится: затраты сравнимы, когда понесены в одном временном периоде.

Из-за инфляционных процессов трудно привести к общему знаменателю суммы затрат с разницей в десяток лет. Отличается и отделка нежилых помещений, и «начинка» сетями при различном функциональном назначении, так что большой точности при использовании затратного метода ожидать не приходится.

Наиболее удачным может стать выбор доходного метода оценки, основанного на прогнозе вероятных доходов при раскрутке того или иного направления бизнеса в оцениваемом нежилом помещении.

На сумму оценки коммерческих объектов влияют такие факторы:

1. удачность расположения;
2. состояние (наличие ремонта, его качество, степень оснащенности удобствами, коммуникациями и пр.);
3. наличие развитой инфраструктуры;
4. возможность переформатирования;
5. близость транспортных линий и т.п.

Проводить оценку коммерческой недвижимости с хорошими результатами могут только опытные эксперты, имеющие надлежащий уровень квалификации, подтверждающийся наличием сертификатов, лицензии, поэтому логичнее всего обратиться за услугами к профессиональному независимому эксперту. Качественная оценка, в том числе и независимая оценка коммерческой недвижимости, может сберечь продавцу или покупателю сотни тысяч дензнаков.

Клиент нуждается в оценке коммерческой недвижимости, если предстоит:

• купля-продажа;
• обмен;
• залог;
• аренда;
• судебные разборки по дележу имущества;
• страхование;
• очередная переоценка фондов и т.п.

Проводится колоссальная работа, результаты которой передаются заказчику вместе с экспертным заключением в виде отчета об оценке нежилой недвижимости.

Экспертиза офисных помещений

Офис должен быть светлым, не тесным, с косметическим ремонтом и наличием всех коммуникаций, обеспечивающих комфортную жизнедеятельность сотрудников.

Теперь офис не может быть без телефона, интернета, качественного освещения, кондиционера.

Эксперт не может выполнять оценку недвижимости организации, не посетив лично объект и не убедившись в наличии тех же удобств.

Если поблизости есть еще подобного типа офисные помещения, недавно проданные, то можно прицениться, определив стоимость 1 м2 площади.

Когда расчеты будут закончены, этот показатель по близлежащему офису поможет понять, насколько близок полученный результат к рыночной цене.

Для офисов немаловажными факторами являются такие показатели:

• техническое состояние здания, его возраст и износ;
• наличие автостоянки, охраны;
• организация удобного подъезда к зданию;
• возможность перекройки внутреннего пространства быстровозводимыми перегородками;
• состояние и качество инженерных коммуникаций, наличие дополнительных сервисов.

После изучения документации эксперт, выехав на место, сможет окончательно определить классность здания или помещения, выбрать метод оценки или применить микс нескольких методов. Затем проводится камерная работа – расчеты, подготовка отчета и заключения.

В Москве за оценку 1 офисного здания нужно заплатить от 20 тыс. руб., 1 помещения – от 15 тыс. руб., в Санкт-Петербурге те же услуги соответственно обойдутся от 15 тыс. руб. и от 10 тыс. руб.

Оценка торговых помещений

Торговое помещение должно располагаться на бойком месте, поэтому на первое место при оценке торговой недвижимости выходят такие требования:

• удачное месторасположение, позволяющее обеспечить доступ к максимально большому потоку людей;
• наличие большой стоянки, подъездных дорог;
• наличие заднего выхода из помещения с благоустроенным подъездом к нему;
• возможность перепланировки внутренних площадей на отдельные отсеки.

Стоимость оценки нежилых помещений торгового назначения примерно соответствует стоимости оценки офисных помещений. За срочность придется доплатить, общая сумма возрастет на 20-25%.

За основу расчетов принимают в случае работы эксперта с торговыми помещениями именно доходный метод.

Складских

Проводя оценку складских помещений, в первую очередь обращают внимание на такие нюансы:

• прочность стен, перекрытий, покрытий;
• наличие распашных ворот;
• наличие охраны, а также помещения для охранников;
• благоустроенный подъезд к воротам, желательно наличие рампы;
• оборудование в виде тали, кран-балки и пр.

За оценку складов в Санкт-Петербурге нужно быть готовым заплатить, если помещения встроенные, от 12 тыс. руб., а если отдельно стоящие – от 20 тыс. руб., в зависимости от площади, а в Москве за такие же услуги – соответственно от 15 тыс. руб. и от 20 тыс. руб.

Производственных

Определить ценность производственного помещения труднее всего, перспективность бизнеса – сложно прогнозируемое направление в оценочном процессе.

В оценке производственного помещения важно учесть такие моменты:

• мощности энергоресурсов, доступные в данном месте, а особенно – электроэнергии в достаточном для обеспечения технологического процесса количестве и качестве;
• близость к железнодорожным веткам, автобанам;
• возможность быстро перепрофилировать производство;
• удаленность от сырьевой базы;
• наличие рядом производства аналогичного продукта и пр.

После передачи документации и осмотра на месте, заключения договора профессиональный независимый оценщик назовет срок выдачи готового результата, обычно это период в 7 – 15 дней (в зависимости от числа помещений и их площадей). В Москве стоимость таких услуг составляет от 20 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – от 15 тыс. руб.

Нюансы и подводные камни

Оценка коммерческой недвижимости и оценка нежилой недвижимости – особый вид услуг, цена ошибки при оказании которых чрезвычайно велика. Поэтому нельзя доверяться первому попавшемуся оценщику, важно провести мониторинг оценщиков и выявить наиболее надежные фирмы, репутация которых внушает доверие.

Обидно попасть впросак и потерять свои кровные деньги из-за неверной оценки, ведь отчеты и заключения служат основой во многих процедурах и операциях, в том числе и с нотариальными конторами, банковскими учреждениями, судебными инстанциями, страховыми компаниями и пр.

Недостаточно профессиональный оценщик, у которого отсутствует должный опыт и интуиция, может дезориентировать заказчика, если применит неправильный метод оценки или ошибется с прогнозом перспективности.

Дело в том, что заказчик, как правило, далек от строительства, сферы недвижимости и может даже не понять, в чем соль вопросов, и донести искаженную информацию в силу своей некомпетентности. Не стоит доверять такое серьезное дело, как оценка коммерческой недвижимости, дилетантам, имеет смысл обратиться к маститой компании, репутация которой подтверждена десятилетиями безупречной деятельности на этом рынке услуг.

Три подхода при оценке коммерческой недвижимости

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Для определения реальной стоимости квартиры или коммерческой недвижимости применяют экспертную оценку недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости и других объектов тесно связана с интересами владельца. В материале рассмотрены три общепринятых подхода, применяемых специалистами Некоммерческого Партнерства «Федерация Судебных Экспертов» при оценке. Также показана важность правильной оценки продаваемой квартиры.

Доходный подход в оценке коммерческой недвижимости

Недвижимость, приносящая доход своему владельцу, является коммерческой. Когда проводится оценка коммерческой недвижимости, доходный подход занимает лидирующее место среди остальных способов проведения такой оценки. В чем суть такого подхода? Стоимость коммерческого объекта будет рассчитываться исходя из суммы дохода, который в обозримом будущем принесет его использование.

Один из наиболее часто используемых способов получения дохода – сдача объекта в аренду. Если независимая оценка недвижимости выполняется по такому объекту, эксперт-оценщик НП «ФСЭ» определяет ставку, которую можно использовать при сдаче его в аренду. Определяя чистый операционный доход, из суммы возможного валового дохода вычитаются эксплуатационные затраты по объекту.

Непосредственные затраты собственника на эксплуатацию объекта, складываются из:

• коммунальных платежей;
• арендной платы за пользование земельным участком;
• налога на имущество;
• других эксплуатационных расходов.

Кроме непосредственных затрат собственника к эксплуатационным расходам относят:

• упущенные доходы владельца недвижимости из-за неполучения арендной платы от арендатора;
• расходы, связанные с недобросовестной эксплуатацией арендованного имущества арендатором;
• затраты, которые потенциально придется понести в процессе поиска нового арендатора.

Когда будущий чистый операционный доход при сдаче имущества в аренду определен, он корректируется к текущей стоимости с помощью дисконтирования по соответствующей ставке. Ставку дисконтирования определяется в размере средней нормы доходности инвестиций в активы, сопоставимые по рискованности.

Такой подход в независимой оценке недвижимости основывается на принципе замещения. Что это за метод? При нем экспертом первоначально выдвигается предположение, что никакой адекватный покупатель не заплатит за недвижимости сумму, большую той, за которую можно было бы приобрести объект, аналогичный по пригодности и основным параметрам.

Особенность такого подхода в том, что для определения стоимости необходим анализ рынка объектов, сравнимых с тем, который подвергается оценке. В виду объективных обстоятельств, найти два объекта, идентично сходных по своим параметрам невозможно. Поэтому, когда найден аналог оцениваемому объекту, цена на него корректируется, учитывая различия в свойствах с объектом оценки.

Независимая оценка недвижимости экспертами НП «ФСЭ» по затратному способу часто применяется для отдельно стоящих зданий. Здесь используется принцип замещения. Суть его состоит в предположении, что никакой разумный покупатель не будет платить за недвижимость сумму, большую размера затрат, которые ему придется понести на строительство аналогичного по полезности объекта.

В данном методе оценки также важную роль играет также степень износа оцениваемого здания. Ведь изначально сумма рассчитывается для строительства нового здания, аналогичного оцениваемому объекту. Но оцениваемый объект, как правило, уже имеет определенный износ, который и нужно отнять от стоимости нового строительства.

В стоимость при этом методе включают прибыль, которую должен при строительстве получить заказчик (инвестор) и подрядчик.

Существенный минус затратного подхода в том, что, учитывая затраты на потенциальное строительство объекта, он не учитывает по нему реальной рыночной ситуации. Но в определенных ситуациях этот минус становится плюсом. Когда в отношении сделок с недвижимостью недостаточно информации или она недостоверна, другие подходы в оценке не будут иметь смысла – их результат не будет объективным. А вот затратный подход, не требующий знания конъюнктуры рынка, окажется в самый раз.

Специфические и уникальные объекты, мало зависимые от рыночных отношений, также оцениваются с помощью затратного подхода.

Оценка квартиры для продажи

Важность получения экспертного заключения о денежной оценке квартиры перед продажей состоит в необходимости установления цены, адекватной действительному состоянию объекта продажи и состоянию рынка на момент совершения сделки. И хотя оценка квартиры для продажи может быть выполнена самостоятельно с помощью различных онлайн калькуляторов, даже небольшая погрешность в несколько процентов в ту или иную сторону, может привести к одинаково печальным последствиям.

Опасности неправильно установленной цены продажи квартиры

• Установив заниженную цену, владелец квартиры теряет сумму, равную разнице между реальной (экспертной) стоимостью и стоимостью продажи жилья.
• При завышенной цене есть риск вообще не продать объект или продать намного позже, что также чревато потерями средств.

Независимая оценка коммерческой недвижимости и квартир, проводимая НП «Федерация Судебных Экспертов» основана на принципах профессионализма и объективности. В своей работе мы руководствуемся актуальными законодательными нормами, в том числе ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 01.04.2015). Заказывая экспертизу у нас, вы предохраняете себя от недоразумений, связанных с неправильной оценкой недвижимости.

Источники:

http://www.uphill.ru/press-czentr/stati/metodyi-otsenki-kommercheskoy-nedvizhimosti/
http://otsenka-krasnodar.ru/metody-otsenki-nedvizhimosti/
http://cyberleninka.ru/article/n/16405261
http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/stoimost/kommercheskoy.html
http://sud-expertiza.ru/tri-podhoda-pri-ocenke-kommercheskoy-nedvizhimosti/